Kupno mieszkania na kredyt krok po kroku – jak przebiega?

Kupno mieszkania na kredyt to proces, który trwa dość długo i wymaga dopełnienia wielu formalności, zanim otrzyma się finansowanie. Z tego powodu warto wcześniej zapoznać się z całą procedurą i odpowiednio przygotować do ubiegania się o kredyt na mieszkanie. Wyjaśniamy krok po kroku, jak przebiega ten proces.

Jaki kredyt można wziąć na zakup mieszkania?

Na rynku istnieją różne produkty finansowe, dzięki którym można sfinalizować zakup wymarzonej nieruchomości. Niemniej najpopularniejszą opcją nadal pozostaje kredyt hipoteczny. Można go przeznaczyć wyłącznie na zakup nieruchomości z rynku wtórnego lub pierwotnego. Dużą zaletą tego produktu jest jego opłacalność dla kredytobiorcy. Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być o wiele niższe niż tradycyjnego kredytu gotówkowego. Ma to związek z faktem, że do momentu spłaty kredytu bank widnieje w dziale IV księgi wieczystej (obciążenie hipoteką).

Dużą zaletą kredytu hipotecznego dla kredytobiorcy jest również wysokość finansowania (sięgająca zazwyczaj kilkuset tysięcy złotych) oraz dłuższy okres spłaty (nawet do 35 lat). Jest to rozwiązanie korzystne dla osób, które w danym momencie nie dysponują dużą gotówką na zakup nieruchomości, jednak mogą sobie pozwolić na wzięcie kredytu, bo mają zdolność kredytową, a spłaty rat nie nadwyrężą ich comiesięcznego budżetu.

Jak kupić mieszkanie na kredyt? Kupno mieszkania krok po kroku

Kupno mieszkania na kredyt to życiowa decyzja, która dodatkowo wymaga znajomości całej procedury ubiegania się o finansowanie zakupu nieruchomości. Wiele osób nie ma pojęcia, od czego zacząć przygotowania do ubiegania się o kredyt.

Jeśli nie wiesz, jak wziąć kredyt na mieszkanie, co przygotować itp., zapoznaj się z poniższymi radami.

Krok 1. Znalezienie odpowiedniego mieszkania

Dla jednych jest to chwila, a dla innych zadanie, które przeciąga się na tygodnie, a nawet miesiące poszukiwań. Podstawowe decyzje w sprawie wyboru idealnej nieruchomości dotyczą m.in. jej lokalizacji, metrażu oraz pochodzenia: rynek pierwotny czy wtórny. Wybór konkretnej nieruchomości jest konieczny do ubiegania się o kredyt hipoteczny, jest to bowiem produkt bankowy przeznaczany na konkretny cel. W tym przypadku wybrane przez kredytobiorcę mieszkanie.

Krok 2. Podpisanie umowy przedwstępnej

Po znalezieniu odpowiedniego lokalu mieszkalnego należy podpisać umowę przedwstępną ze zbywcą (deweloperem lub osobą prywatną). Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można sporządzić i podpisać taką umowę u notariusza lub bez jego udziału w formie umowy cywilnoprawnej. Natomiast nabywając mieszkanie z rynku pierwotnego, podpisanie umowy przedwstępnej ze zbywcą odbywa się zawsze u notariusza.

Krok 3. Zebranie potrzebnych dokumentów do wniosku kredytowego

Kolejnym etapem zakupu mieszkania na kredyt jest zgromadzenie wszystkich potrzebnych dokumentów, które instytucja udzielająca kredytu dokładnie weryfikuje. Potrzebne będą zarówno te, które dotyczą samego kredytobiorcy, jak i kredytowanej nieruchomości.

• Dokumenty potwierdzające tożsamość oraz stan majątkowy: ważny dowód osobisty, zaświadczenia od pracodawcy dotyczące źródła i wysokości dochodu, wyciągi z kont bankowych, zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, rozliczone roczne zeznanie podatkowe wraz z załącznikami.
• Dokumenty dotyczące kredytowanej nieruchomości (np. numer księgi wieczystej, umowa przedwstępna, wycena lokalu mieszkalnego, zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami do wspólnoty mieszkaniowej itp.). Rodzaj potrzebnych dokumentów zależy od tego, czy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, czy pierwotnego.

Krok 4. Wyszukanie korzystnych ofert kredytowych

Na podstawie swojej zdolności kredytowej oraz oczekiwań co do wysokości i okresu spłaty kredytu, możesz zacząć szukać interesujących ofert w banku. Warto bliżej przyjrzeć się propozycjom z różnych instytucji finansowych, by wybrać te najkorzystniejsze. Zwróć uwagę nie tylko na wysokość oprocentowania lub rodzaj rat, ale także na wszelkie dodatkowe opłaty, prowizje i marżę, które pobiera bank za udzielenie kredytu hipotecznego.

Krok 5. Wypełnienie wniosków kredytowych

Każdy kredytobiorca może złożyć wnioski kredytowe w kilku różnych bankach. Dzięki temu przy odmownej decyzji jednej instytucji zawsze istnieje szansa, że inna wyrazi zgodę na przyznanie kredytu. Wypełnianiem części wniosku kredytowego zajmuje się albo specjalista od kredytów hipotecznych.. Warto pamiętać, że składając wnioski do kilku różnych banków, należy do każdego dołączyć komplet dokumentów umożliwiających rozpatrzenie Twojej prośby.

Krok 6. Oczekiwanie na decyzję kredytową

Po złożeniu wniosku kredytowego wraz z kompletem dokumentów należy uzbroić się w cierpliwość i czekać na decyzję banku. Zasadniczo instytucja finansowa ma na to maksimum 3 tygodnie. W praktyce oczekiwanie najczęściej trwa trochę dłużej, zazwyczaj miesiąc, ale czasami może przedłużyć . Warto w tym czasie mieć kontakt z ekspertem kredytowym, który sprawdzi, na jakim etapie jest wniosek (analiza prawna, finansowa itd.) i wyjaśni Ci, ile jeszcze może potrwać cała procedura.

Krok 7. Podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie kredytu

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej można rozpocząć załatwianie dalszych formalności. Jeśli złożonych wniosków było więcej i otrzymasz więcej niż jedną akceptację, należy zdecydować się na to, w którym banku chcesz wziąć kredyt. Po spełnieniu warunków do umowy, można umówić się na podpisanie umowy kredytowej. Wówczas bank uruchomi kredyt, czyli przeleje w całości lub w transzach pieniądze na konto zbywcy nieruchomości.

Podobnie wygląda kupno domu na kredyt. Krok po kroku trzeba przejść przez te same etapy.

Jak kupić mieszkanie na kredyt i nie popełnić błędu?

Na każdym etapie zakupu mieszkania na kredyt można popełnić błędy, które odwlekają załatwienie wszelkich formalności. Do najczęściej spotykanych można zaliczyć:

• zwlekanie ze znalezieniem nieruchomości, co może w międzyczasie skutkować utratą zdolności kredytowej;
• niesprawdzenie nieruchomości pod względem formalno-prawnym (np. obciążenie hipoteką przymusową, służebność osobista lub zadłużenie wobec wspólnoty);
• brak oceny własnej zdolności kredytowej, czyli ustalenie tego, czy rzeczywiście stać Cię na wzięcie kredytu, jak dużego i na jak długo;
• zatajanie informacji, które mogą wpłynąć na decyzję kredytową np. liczba osób w gospodarstwie domowym, forma zatrudnienia, wysokość dochodów;
• składanie wniosku tylko do jednego banku (najczęściej tego „swojego”, w którym ma się konto osobiste) lub niezapoznanie się z ofertą innych banków;
• brak sprawdzenia całkowitego kosztu kredytu i ustalenia, jak wysoką marżę pobiera bank;
• wydawanie wszystkich zgromadzonych oszczędności na zakup mieszkania, co skutkuje brakiem zabezpieczenia finansowego w kryzysowych sytuacjach;
• niezapoznanie się ze szczegółami umowy, czyli nieczytanie tego, co się podpisuje;
• słuchanie złych doradców, czyli osób, które nie są ekspertami od kredytów na mieszkanie;
• nieuważne wypełnianie wniosków kredytowych oraz niekompletność dołączanych dokumentów.

Jak poprawić zdolność kredytową, by kupić mieszkanie na kredyt?

To właśnie od Twojej zdolności kredytowej zależy to, czy bank udzieli Ci kredytu na zakup mieszkania. Jej posiadanie jest warunkiem niezbędnym do przyznania finansowania. By poprawić zdolność kredytową:

• przeanalizuj dochód miesięczny i obciążenia (wydatki) – policz, ile miesięcznie wydajesz i jak duże są Twoje udokumentowane dochody;
• sprawdź swoją historię kredytową w BIK (Biurze Informacji Kredytowej) – brak pozytywnej historii kredytowej w przeszłości lub obecnie, czyli niespłacanie innych kredytów i pożyczek w wyznaczonym terminie, skutkuje odrzuceniem wniosku kredytowego;
• spróbuj spłacić lub skonsolidować bieżące zobowiązanie finansowe;
• rozważ wzięcie kredytu mieszkaniowego z inną osobą (współkredytobiorcą);
• skorzystaj z możliwości dłuższego okresu spłaty zaciągniętego kredytu lub z finansowania mniejszej kwoty;
• odkładaj pieniądze, by zwiększyć wkład własny i tym samym obniżyć kwotę zaciąganego kredytu;
• zwróć uwagę na wysokość oprocentowania kredytu oraz pozostałe koszty, a także skorzystaj z rat równych zamiast malejących.

Ile wynosi wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt?

Jednym z warunków otrzymania kredytu na zakup mieszkania jest wniesienie wkładu własnego – dla banku jest to sposób na zabezpieczenie się przed ryzykiem niewypłacalności kredytobiorcy. Z tego powodu osoby, które chcą kupić dom lub mieszkanie na kredyt, muszą dysponować określoną wysokością wkładu własnego. Wyjątkiem od tej reguły jest wzięcie kredytu w ramach rządowego programu na zakup mieszkania bez wkładu własnego, czyli rodzinnego kredytu mieszkaniowego. 

Zastanawiasz się jednak, ile wynosi wkład własny przy standardowym kredycie na zakup mieszkania? Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego jest to 20% wartości nieruchomości. Na rynku są jednak dostępne oferty banków, które wymagają wniesienia jedynie 10% wkładu własnego, co wiąże się z koniecznością wykupienia dodatkowego zabezpieczenia, czyli ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Warto mieć świadomość, że nie tylko środki pieniężne, czyli gotówka, może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym. Mimo że jest to najpopularniejsza opcja, banki dopuszczają także inne formy, np.:

• oszczędności z lokaty lub zgromadzone na koncie oszczędnościowym;
• działka budowlana, jeśli kredytem ma być finansowana budowa domu;
• środki ze zlikwidowanej polisy ubezpieczeniowej;
• darowizny od rodziny lub znajomych udokumentowane i zgłoszone do Urzędu Skarbowego;
• środki ze sprzedaży innej nieruchomości.

Zakup mieszkania na kredyt krok po kroku z pomocą eksperta kredytowego

Nie wiesz, jak kupić mieszkanie na kredyt, by w przyszłości nie żałować tej decyzji? Boisz się, że gdzieś popełnisz błąd? Skontaktuj się z ekspertem kredytowym. Firma twoja-hipoteka.pl oferuje bezpłatną analizę wszystkich szczegółów oraz pomoc w wyborze najlepszej oferty kredytowej. Pomoże również w ocenie Twojej zdolności kredytowej i doradzi, na jaki kredyt warto się zdecydować w danym momencie. Z nią procedura pozyskania środków na zakup wymarzonego mieszkania lub domu będzie łatwiejsza, niż myślisz.

FAQ

1. Na ile lat można wziąć kredyt na mieszkanie?

Co do zasady kredyt hipoteczny jest kredytem wieloletnim. Okres kredytowania w zależności od banku wynosi maksymalnie nawet 35 lat. Wiele zależy od wieku osoby, która ubiega się o kredyt. Niemniej za optymalny czas przeznaczony na spłatę zaciągniętego zobowiązania uważa się 25 lat.

2. Jak wypłacany jest kredyt hipoteczny?

Bank wypłaca pieniądze z zaciągniętego kredytu na dwa sposoby: jednorazowo lub w transzach. W przypadku wypłaty pieniądze są przelewane w formie jednego przelewu w ciągu 7–14 dni na konto sprzedającego. Taka możliwość istnieje głównie w sytuacji, gdy kredytem jest finansowany zakup istniejącej już nieruchomości (najczęściej z rynku wtórnego). Natomiast w przypadku zakupu mieszkań, które dopiero są w trakcie budowy, z rynku pierwotnego, wypłata kredytu odbywa się w transzach po zakończeniu określonego w harmonogramie etapu inwestycji.

3. Czy bank wymaga wykupienia dodatkowego ubezpieczenia do kredytu na mieszkanie?

Jednym z najważniejszych zabezpieczeń kredytu jest ubezpieczenie mieszkania. Czasami może być także wymagane wykupienie dodatkowej polisy, np. ubezpieczenia na życie. O takie zabezpieczenie warto zadbać nawet wtedy, gdy nie jest wymagane przez bank. Wówczas w razie tragicznego wydarzenia życiowego, spadkobiercy kredytobiorcy nie zostaną obciążeni długami.